Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è il contratto, stipulato forma scritta, con il quale il proprietario dell’immobile (parte promittente venditrice), si obbliga a vendere all’altra parte (promissaria acquirente) la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo; le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Si poga il caso che, dopo la conclusione del preliminare, una delle parti non rispetti il giorno indicato nel compromesso per la stipula del contratto definitivo (il rogito), senza giustificato motivo.

Innanzitutto occorre interrogarsi sulla natura del termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo.

La giurisprudenza esclude che quello indicato nel preliminare sia un termine essenziale (termine entro il quale il debitore deve eseguire la prestazione affinché il creditore possa trarne un vantaggio economico) salvo che, in base alle espressioni usate e alla natura e all’oggetto del contratto, risulti inequivocabile la volontà delle parti di ritenere vanificata l’utilità economica del contratto concluso dopo la scadenza del giorno indicato (tra le tante Cassazione, sentenza n. 22454 del 22.10.2014).

Da ciò consegue che promittente venditore e promissario acquirente – ad eccezione dell’ipotesi sopra indicata – rimangono vincolati anche dopo la scadenza del termine concordato nel preliminare per la stipula del definitivo.

Nel caso in cui il promissario acquirente o il promittente venditore non si presenti per la firma del rogito nella data concordata nel preliminare, la parte non inadempiente potrà tutelarsi agendo in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e, dunque, lo scioglimento dell’accordo ed il risarcimento dei danni subiti oppure potrà chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale venga trasferita in maniera coattiva la proprietà dell’immobile all’acquirente (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Qualora nel contratto preliminare sia prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà richiedere il recesso dal contratto e trattenere la caparra o esigerne il doppio.

Ci si chiede come potrebbe tutelarsi il promissario acquirente se il promittente venditore vendesse l’immobile ad un soggetto diverso dal promissario acquirente stesso. Il rimedio è la trascrizione del preliminare nei pubblici Registri immobiliari. La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo, nel senso che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare: nei rapporti con i terzi è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto quando è stato trascritto il preliminare. Pertanto altre vendite dello stesso immobile non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

Con la trascrizione del preliminare, inoltre, al promissario acquirente è riconosciuta una tutela ulteriore. In particolare, i crediti vantati dallo stesso per l’inadempimento del venditore (rimborso degli acconti versati o domanda del doppio della caparra) godono di privilegio speciale sull’immobile: l’acquirente, nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata dell’immobile, ha diritto di essere pagato prima degli altri creditori.

Occorre tuttavia prestare attenzione al fatto che l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare ed il privilegio speciale vengono meno se il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dal termine concordato per la stipula del definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

In conclusione, se una delle parti che ha concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare non rispetta il termine stabilito per la firma del contratto definitivo, la parte non inadempiente può rivolgersi al Giudice per chiedere la risoluzione del contratto o l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre oppure può avvalersi della caparra conformatoria. Il promissario acquirente può tutelarsi dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile da parte del venditore con la trascrizione del contratto preliminare, che blocca gli effetti degli atti trascritti successivamente al preliminare stesso.