Il contratto di locazione (o di affitto) abitativa ad uso transitorio è quello con cui un soggetto (locatore/proprietario) mette a disposizione di un altro soggetto (conduttore/inquilino), per finalità non turistiche e per un limitato periodo di tempo, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali).

La normativa in materia prevede che il contratto di locazione transitoria possa essere sottoscritto solo se sussiste una specifica esigenza transitoria, del proprietario o dell’inquilino (ad esempio persone che, per ragioni di lavoro, devono trascorrere un breve periodo al di fuori della propria città), indicata nel contratto e comprovata da documentazione da allegare allo stesso. Ciò al fine di escludere che al contratto di locazione venga applicata la disciplina ordinaria della durata di 4 anni + 4 anni.

La legge stabilisce la durata minima e massima del contratto: il periodo minimo è di 30 giorni mentre il periodo massimo è di 18 mesi. Qualora le parti pattuiscano un affitto della durata inferiore a 30 giorni, detta clausola si considera nulla e si applica automaticamente la noma che dispone la durata minima di 30 giorni. Parimenti, se proprietario e inquilino si accordano per una locazione superiore a 18 mesi, tale clausola è nulla e trova applicazione automatica la norma che contempla la durata massima di 18 mesi.

Nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate nel termine di 30 giorni.

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non serve dare la disdetta alla scadenza contrattuale in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo concordato dalle parti. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal proprietario, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione all’inquilino: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto viene assoggettato alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.

Dalla disdetta si distingue lo scioglimento del contratto, che conclude il contratto prima della scadenza determinata dal proprietario e dall’inquilino. Il conduttore può sciogliere il contratto prima della scadenza se sussistono gravi motivi, ovvero circostanze che non dipendono dalla volontà dell’inquilino e che non sono prevedibili. Diversamente, se l’inquilino sceglie arbitrariamente di sciogliere in anticipo il contratto di locazione transitoria, il proprietario avrà diritto al pagamento del canone di locazione per tutti i mesi relativi alla durata del rapporto, fino alla scadenza dello stesso.

Una particolare categoria dei contratti di locazione transitoria è quella dei contratti per esigenze abitative di studenti universitari. Per tali contratti la legge prevede una durata minima di 6 mesi ed una massima di 3 anni. Nel contratto deve essere obbligatoriamente fatto riferimento al fatto che l’inquilino è iscritto ad un corso universitario presso l’ateneo locale. Altra particolarità è che alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per lo stesso periodo, salvo che l’inquilino non invii al proprietario la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza. Infine lo studente universitario può recedere dal contratto di locazione transitoria per gravi motivi, previa comunicazione da inviare al locatore almeno 3 mesi prima.