La servitù (tecnicamente detta servitù prediale; dal latino praedium = fondo, terreno) è un diritto reale di godimento che consiste nel peso imposto sopra un fondo, denominato servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a diverso proprietario. Precisamente l’art. 1027 c.c. stabilisce che “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

L’altruità del fondo è requisito indispensabile per il corretto esercizio della servitù in quanto non avrebbe senso assoggettare un terreno rispetto ad un altro appartenente allo stesso proprietario, non rendendosi necessaria in tal caso la costituzione di un diritto reale limitato come la servitù.

Altra caratteristica indispensabile delle servitù è l’utilitas ovvero il vantaggio che il fondo dominante ottiene dal fondo servente, il quale patisce una limitazione. Tale utilità non necessariamente corrisponde ad un vantaggio economico ma può consistere anche nella maggiore comodità o amenità (piacevolezza) del fondo dominante o essere inerente alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 c.c.).

Proseguendo la disamina delle peculiarità relative alle servitù vi è da citare anche la vicinanza dei fondi: ai fini della costituzione del diritto in questione occorre che i fondi non siano ubicati lontano l’uno dall’altro. Tuttavia non è necessario che i fondi siano adiacenti ma la prossimità deve essere tale da consentire che vi possa essere l’utilità derivante dall’asservimento in quanto la vicinanza va intesa in senso funzionale.

Ritratta la figura della servitù, di seguito viene analizzato il caso di Tizio, proprietario di un terreno gravato da servitù di passaggio, il cui vicino Caio potrebbe usufruire di una strada alternativa per accedere al suo fondo.

L’art. 1068, II co. c.c. stabilisce che “(…) se l’originario esercizio (della servitù, ndr) è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo”.
Se la regola generale prevede che l’esercizio della servitù non possa essere trasferito in un luogo diverso da quello in cui è stata stabilita in origine, l’eccezione prevista dal legislatore è assoggettata a due condizioni e cioè che l’originario esercizio sia divenuto più gravoso per il fondo servente ovvero impedisca al proprietario di questo di fare lavori o miglioramenti e che venga offerto al proprietario del fondo dominante un luogo egualmente valido.

Nel caso in cui le parti non si accordino, sarà necessario procedere in sede giudiziale per chiedere la pronuncia di una sentenza costitutiva che porterà, laddove il giudice ritenga sussistenti le condizioni sopra indicate, all’estinzione della servitù preesistente e alla contestuale costituzione di un’eventuale nuova servitù.

Dunque, verificata positivamente la sussistenza della duplice condizione prevista dalla legge per l’attuazione del diritto – sopravvenuta maggiore gravosità della servitù ed eguale comodità del luogo diverso offerto per l’esercizio di essa – l’offerta di Tizio di trasferire la servitù di passaggio in altro luogo non potrà essere rifiutata da Caio, proprietario del fondo dominante.