Il procedimento per convalida di sfratto è disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c. ed è caratterizzato da un rito “semplificato”, più snello rispetto al processo a cognizione ordinaria. Tale procedimento consente al locatore (proprietario) di ottenere in tempi brevi un titolo esecutivo per conseguire il rilascio dell’immobile locato. La legge contempla tre diverse ipotesi: la licenza per finita locazione, lo sfratto per finita locazione e lo sfratto per morosità.

La licenza per finita locazione viene utilizzata quando il contratto non è ancora scaduto, per impedire la rinnovazione tacita dello stesso, ed ottenere quindi la disponibilità immediata dell’immobile alla scadenza del contratto. La licenza per finita locazione ha effetti analoghi a quelli della disdetta.

Diversamente il locatore intima lo sfratto per finita locazione dopo la scadenza naturale del contratto se, in virtù del contratto o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.

L’ultima ipotesi è quella dello sfratto per morosità, che viene intimato dal proprietario all’inquilino in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze stabilite. Il proprietario così chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e può chiedere altresì l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Se il locatore non chiede contestualmente il pagamento dei canoni scaduti potrà comunque farlo successivamente con un autonomo giudizio. La legge 392/1978 prescrive che costituisce motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Per tutti e tre gli istituti la competenza spetta al tribunale del luogo dove si trova la cosa locata.

L’atto introduttivo del procedimento contiene l’intimazione di licenza o di sfratto e contestualmente la citazione. Tra la data della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza di comparizione debbono intercorrere termini liberi non minori di 20 giorni salva abbreviazione alla metà su istanza dell’intimante in presenza di particolari ragioni di urgenza.

Alla prima udienza, in base al comportamento delle parti, possono prospettarsi diversi scenari:

• Il locatore non compare: in tal caso gli effetti dell’intimazione cessano e il giudice dichiara l’estinzione del procedimento di convalida;
• L’inquilino intimato non compare: il giudice dispone la rinnovazione della citazione se sussiste il dubbio che l’intimato non comparso non ne abbia avuto conoscenza o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore. Diversamente convalida la licenza o lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce alla citazione, l’apposizione della formula esecutiva, che ha effetto dopo 30 giorni. Nel caso dello sfratto per morosità l’ordinanza di convalida dello sfratto può essere emanata in assenza dell’intimato solo se il locatore dichiara in udienza che la morosità persiste. Se il conduttore non compare e la morosità è stata sanata il giudice dichiara il procedimento estinto;
• Il conduttore compare e non si oppone: il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone l’apposizione della formula esecutiva;
• Nello sfratto per morosità, se l’inquilino compare e sana la morosità versando in udienza l’importo per i canoni scaduti, per gli oneri accessori, per gli interessi maturati e le spese legali, il giudice dichiara l’estinzione del procedimento;
• Nello sfratto per morosità se il conduttore compare all’udienza e chiede il termine di grazia, il giudice assegna un termine non superiore a 90 giorni (120 in casi particolari) per sanare la morosità a fronte di comprovate condizioni di difficoltà dell’intimato. Se, decorso termine il conduttore sana integralmente la morosità, il procedimento si estingue diversamente il giudice convalida lo sfratto, fissando la data del rilascio;
• Se il conduttore compare e nega la propria morosità, contestando l’ammontare della somma pretesa il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa e concedere un termine non superiore di 20 giorni decorsi invano i quali il giudice convalida l’intimazione di sfratto;
• L’intimato compare e fa opposizione: in questa ipotesi il procedimento si trasforma in un procedimento a cognizione piena, previa ordinanza di mutamento del rito. Il giudice fissa l’udienza concedendo alle parti il termine per il deposito di memorie integrative;
• L’intimato compare, ma oppone eccezioni non fondate su prova scritta: il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva di vagliare le eccezioni del convenuto. Gli effetti di tale ordinanza provvisoria di rilascio restano in vita fino alla pronuncia della sentenza definitiva di merito.

Con l’ordinanza di convalida il giudice fissa la data dell’esecuzione entro il termine massimo di 6 mesi (12 mesi in casi particolari): se entro la data fissata il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, il locatore può promuovere l’esecuzione forzata.