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La prelazione

Il patto di prelazione è il contratto in forza del quale un soggetto (promittente) si obbliga a preferire, nella conclusione di un futuro ed eventuale contratto, un altro soggetto (prelazionario) rispetto a terzi, in genere a parità di condizioni quando (e se) avrà maturato la decisione di concludere quel futuro contratto.

Infatti la conclusione di un patto di prelazione non comporta l’obbligo di concludere un successivo contratto: entrambe le parti rimangono libere di decidere se stipularlo o meno. Soltanto se il promittente decide di stipularlo dovrà preferire come contraente, a parità di condizioni, il prelazionario.

Oltre che da un accordo (per cui si parla di prelazione volontaria o patto di prelazione), la prelazione può derivare dalla legge (in tal caso parleremo di prelazione legale). È ad esempio una prelazione legale quella che spetta agli eredi se uno di questi intende vendere la propria quota: se uno dei coeredi vuole cedere la propria quota o una parte di essa, dovrà denunciare tale intenzione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali dovranno poi decidere se accettare o meno la proposta di vendita.

La prelazione ha un termine di durata che di solito viene indicato dalle parti tuttavia la Cassazione ha detto che è possibile un patto a tempo indeterminato ossia senza termini di scadenza. 

Quando il promittente decide di procedere alla stipula del contratto deve informare il prelazionario attraverso la cosiddetta “denuntiatio”. Il promittente non può concludere lo stesso contratto con terzi prima di tale comunicazione o prima del riscontro del prelazionario. Tuttavia il promittente può fare trattative con altre persone. Così se, ad esempio, Tizio ha dato a Caio la prelazione sulla propria casa e Caio è intenzionato ad acquistare per 100, nel caso di potenziali acquirenti disposti ad offrire 150 Tizio dovrebbe comunque informare prima Caio, che potrebbe rilanciare con un’offerta più cospicua.

Se il promittente muore, l’obbligo di prelazione ricade sui suoi eredi.

Il prelazionario, ricevuta la comunicazione, può decidere di concludere il contratto e, in questo caso, il promittente è obbligato a stipulare con lui.

Nel caso in cui non venga rispettato il patto di prelazione e quindi il promittente concluda il contratto con un terzo a discapito del prelazionario il contratto rimane ugualmente valido (per cui il terzo non perde ciò che ha acquistato dal promittente) tuttavia il prelazionario può pretendere il risarcimento del danno.