Nel seguente articolo verrà trattato il tema della responsabilità per i danni arrecati ad un immobile da quello vicino locato – un esempio classico è quello delle infiltrazioni d’acqua – e si cercherà di individuare chi ne debba rispondere, se il proprietario dell’appartamento vicino o l’affittuario dello stesso.

L’art. 2051 c.c. recita “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Dunque chiunque abbia a propria disposizione delle cose, che può utilizzare quando vuole, sarà tenuto a risarcire il danno causato dalle stesse a meno che provi l’accadimento di un evento eccezionale ed imprevedibile, tale da interrompere il rapporto di causa-effetto tra la cosa ed il danno verificatosi.

Nella fattispecie in esame occorre domandarsi se la conclusione di un contratto di locazione comporti che il rapporto di custodia si trasferisca dal proprietario all’inquilino.

Con la stipula del contratto di locazione il conduttore diventa responsabile della manutenzione ordinaria dell’immobile che, con l’ordinaria diligenza, deve essere mantenuto in buono stato di conservazione.

La Cassazione sostiene che “il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre parti dell’immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati” (sentenza numero 2011 del Tribunale di Salerno del 13 settembre 2010).

Di contro la manutenzione straordinaria resta onere del proprietario, che è tenuto a conservare in condizioni decorose l’abitabilità dello stesso attraverso la manutenzione delle opere murarie, strutturali, delle tubature e degli impianti.

La Corte di Cassazione infatti afferma che “il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 c.c., dei danni causati a terzi dall’immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murarie dell’immobile o dagli impianti in esse conglobati ” (sentenza numero 14745 del 26 giugno 2007).

Dunque, rispondendo al quesito sopra proposto, si deve dire che il rapporto di custodia passa dal proprietario all’inquilino in relazione ai beni su cui quest’ultimo ha il potere (e il dovere) di intervenire, mentre il proprietario resta responsabile dei danni causati da quelle parti dell’immobile sulle quali conserva tale potere di intervento.

La stessa Cassazione, con la sentenza numero 21788 del 2015, stabilisce che la responsabilità dei danni cagionati a terzi, a causa dell’utilizzo di un immobile concesso in locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa e che abbia il potere di intervento su di esso.

Nella suddetta pronuncia si legge che “il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri“.

Da ciò si evince che la responsabilità dei danni cagionati sarà del proprietario dell’immobile se questi derivano dalla cattiva manutenzione della struttura muraria, interna dell’appartamento.

D’altra parte, la responsabilità ricadrà sull’affittuario se i danni sono cagionati dalla negligente manutenzione ordinaria dell’immobile.