Gli organi principali del condominio sono l’assemblea dei condomini e l’amministratore.

Mentre quest’ultimo svolge funzioni esecutive, l’assemblea condominiale riveste funzioni deliberative: l’assemblea è l’organo sovrano strutturale e permanente dell’intero condominio del quale esprime la volontà e a cui spetta il potere di gestire le cose ed i servizi comuni.

L’art. 1137 c.c., rubricato “impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea”, stabilisce che queste ultime sono obbligatorie per tutti i condomini: tutti i condomini, compresi assenti e dissenzienti, sono vincolati al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza in assemblea.

La stessa norma dispone che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

A tal proposito occorre distinguere tra delibere nulle e delibere annullabili.

Sono da considerarsi nulle (non producono mai effetti) le delibere:

• prive degli elementi essenziali. Ad esempio l’assemblea di cui non sia stato redatto verbale o il cui verbale è privo della sottoscrizione del presidente;
• prese al di fuori dell’assemblea;
• contrarie a norme di ordine pubblico (penali, amministrative, fiscali). Ad esempio: la decisione di mettere in opera un abuso edilizio o quella di vietare l’acquisto di appartamenti a persone di razza diversa dalla nostra; decidere di sopraelevare un piano senza chiedere la licenza edilizia al Comune;
• prese al di fuori delle competenze dell’assemblea (al di fuori dell’oggetto parti comuni). Ad esempio: la vendita dell’alloggio del portiere;
• che ledano il diritto di uno o più condòmini sulle parti comuni (innovazioni vietate);
• che incidono sulla proprietà esclusiva;
• con oggetto impossibile (inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dall’assemblea) o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume). Ad esempio: pagamento in nero del portiere; assemblea che deliberi di non rispettare la normativa di sicurezza antincendio;
• invalide in relazione all’oggetto, ossia quelle viziate da eccesso di potere (quando quella composizione assembleare non è quella competente a deliberare);
• che decidono l’addebito delle spese di una lite a carico del condomino che abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite stessa (art. 1132 c.c.);
• che modificano a maggioranza una tabella millesimale contrattuale.

Di contro sono annullabili le delibere che decidono in violazione di:

• regole sul procedimento di convocazione dell’assemblea. In particolare l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione;
• regole sulla costituzione dell’assemblea;
• regole sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali;
• norme sul funzionamento dell’assemblea (deleghe);
• mancato raggiungimento dei quorum previsti per legge;
• impediscono la partecipazione, la discussione e la votazione di un punto all’ordine del giorno o non tenute su un argomento all’ordine del giorno;
• Delibere gravemente pregiudizievoli delle cose comuni e che invadono il campo esecutivo dell’amministratore.

L’art. 1137 c.c. disciplina solo l’impugnazione delle delibere annullabili mentre le delibere nulle non rientrano nella fattispecie.

La delibera annullabile dunque sarà valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini solo se non verrà impugnata nel termine di 30 giorni.

L’annullamento della delibera non può avere luogo se la delibera impugnata viene sostituita con altra valida, a condizione che la deliberazione sostitutiva sia assunta da un’assemblea regolarmente riconvocata, sia conforme alla legge o al regolamento ove presente, abbia il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire ed esprima la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente.

Ciò non può essere applicato ai casi di nullità, in cui è necessaria una nuova deliberazione dal contenuto innovativo.

Legittimato ad impugnare la delibera assembleare è chi ha votato contro la deliberazione impugnata, chi si è astenuto dal votare o chi è stato assente. Legittimati a proporre impugnazione, solo per le delibere nulle, sono anche i condomini che hanno votato a favore.

L’impugnazione in oggetto deve essere proposta, a pena di decadenza, entro 30 giorni che decorrono:

• Per i dissenzienti e gli astenuti: dal giorno in cui si è svolta l’assemblea
• Per gli assenti: dalla data in cui hanno avuto comunicazione della deliberazione dall’amministratore.

Il termine di impugnativa di 30 giorni vale solo per le delibere annullabili, mentre per le delibere nulle vale l’imprescrittibilità (il diritto di impugnare le delibere non si estingue nonostante il trascorrere del tempo senza che esso venga esercitato).

L’art. 1137 c.c., infine, dispone che le delibere annullabili sono immediatamente esecutive e l’esecutività non è sospesa dalla proposizione dell’impugnazione. È il giudice che, su espressa domanda del condomino che ha impugnato, può disporne la sospensione qualora ritenga che la durata del giudizio possa comportare un danno per il condomino impugnante e che il suo diritto possa essere leso o pregiudicato dall’esecuzione della delibera impugnata.