La divisione dell’immobile in comproprietà

Vendere la casa pignorata prima dell’asta
01/10/2019
Vessatoria la clausola “non rimborsabile” per la prenotazione di un hotel online
29/11/2019

La divisione dell’immobile in comproprietà

Quando l’immobile è in comunione significa che i proprietari dello stesso sono più di uno. La proprietà viene divisa per quote ideali cioè per percentuali. Il diritto di proprietà sullo stesso bene spetta, nella sua interezza, a più soggetti.

La comproprietà di un immobile può avere origine da diverse situazioni. Un esempio tipico è l’eredità (quando il proprietario di un immobile viene a mancare e lascia più eredi questi acquistano ciascuno una quota in comproprietà sull’immobile). Altra ipotesi è quella della comunione legale tra i coniugi, che rappresenta il regime legale dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, salvo che questi ultimi scelgano il regime della separazione dei beni. In forza della comunione legale tra i coniugi i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni ad entrambi i coniugi. La comproprietà può derivare altresì da un accordo tra più soggetto che decidono di acquistare insieme lo stesso bene. In tal caso la comunione si costituisce mediante un contratto stipulato tra i diversi partecipanti.

Nell’uso dell’immobile in comproprietà ciascun contitolare non può impedire il contemporaneo utilizzo del bene agli altri comproprietari, non può alterare la destinazione d’uso del bene senza il consenso degli altri, non può pregiudicare il bene, distruggendolo o danneggiandolo. Il comproprietario che usa la cosa impedendo il medesimo uso agli altri contitolari commette un atto illecito e dà diritto agli altri comproprietari di chiedere il pagamento di un’indennità.

Nel caso in cui non ci sia più la volontà di rimanere in comunione è possibile procedere allo scioglimento di quest’ultima mediante la divisione immobiliare.

In una prima fase è opportuno verificare se ci sono i presupposti per una divisione amichevole, caso che si verifica quando tutti i comproprietari concordano sulle quote astratte e sulle porzioni da assegnare (o vendere). Gli interessati redigono un contratto, sottoscritto da tutti i contitolari, nel quale fissano le regole per procedere alla divisione dell’immobile. Possono optare per l’assegnazione, ad ogni condividente, di una parte dell’immobile oppure possono scegliere di vendere il bene per dividersi il ricavato.

Qualora i contitolari non trovino un accordo bonario ciascun condividente può adire il giudice per chiedere la divisione giudiziale del bene. Il giudice valuta innanzitutto se il bene è divisibile in natura. Secondo la giurisprudenza, una comunione immobiliare non è comodamente divisibile quando il frazionamento della stessa non è oggettivamente possibile oppure determinerebbe un notevole deprezzamento economico delle porzioni. Una comunione non è comodamente divisibile anche quando, tenuto conto dell’usuale destinazione dell’immobile e della sua pregressa utilizzazione, sia impossibile formare in concreto porzioni suscettibili autonomo e libero godimento (Cassazione n. 14577/2012).

Il legislatore indica dei criteri per operare la divisione tra loro alternativi ma elencati secondo un ordine preferenziale. In primo luogo è preferibile assegnare l’intero compendio immobiliare al comproprietario titolare della quota maggiore oppure ai comproprietari che, insieme, hanno la quota più elevata. Tale soluzione è percorribile se il/i maggior/i quotista/i chiede l’assegnazione e offre il versamento del conguaglio agli altri contitolari.

Qualora il comproprietario con la quota maggiore non intende chiedere l’assegnazione, allora gli altri comproprietari aventi le quote minori potranno, parimenti, singolarmente o congiuntamente, chiedere l’assegnazione in proprietà esclusiva del bene.

Nel caso in cui sia il quotista di maggioranza che i restanti contitolari congiuntamente chiedano l’assegnazione la giurisprudenza accorda la preferenza al condividente singolo con la quota più alta in quanto la proprietà del singolo è di più facile gestione e viene preferita.  

Infine, se nessuno dei comproprietari si propone per l’assegnazione dell’immobile, allora si chiederà al Giudice la vendita all’asta del bene con divisione del ricavato tra i vari comproprietari.