Nel caso in cui l’inquilino di un immobile sito in un condominio non paghi le spese condominiali il condominio potrà rivalersi solo nei confronti del proprietario.

L’art. 9 della Legge 392/1978, in materia di locazione (affitto) di immobili urbani, stabilisce che sono a carico del conduttore, salvo diverso accordo contenuto nel contratto di affitto, in generale tutte le spese di manutenzione ordinaria. In particolare, si tratta degli esborsi relativi:
– al servizio di pulizia;
– al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
– alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (in questo caso, il proprietario si può tutelare con la voltura delle utenze a nome dell’inquilino);
– allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
– alla fornitura di altri servizi comuni;
– al servizio di portineria nella misura del 90% (a meno che tra proprietario e conduttore non si siano accordati su una percentuale inferiore a carico dell’affittuario).

Per esclusione, restano quindi a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria ovvero quelle relative agli interventi non prevedibili, di costo ingente e di carattere eccezionale. Sono parimenti spese straordinarie quelle afferenti a riparazioni urgenti e significative, essenziali per la conservazione dell’immobile o per ripristinarne l’integrità ed efficienza.

Lo stesso art. 9 sopra richiamato dispone che sia il proprietario, e non l’amministratore di condominio, a chiedere all’inquilino il pagamento degli oneri condominiali e che quest’ultimo debba effettuare il versamento entro due mesi dalla richiesta. Prima di versare le somme l’affittuario ha diritto di ottenere, dal padrone di casa, l’indicazione specifica delle spese addebitategli con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi degli esborsi sostenuti (delibere dell’assemblea condominiale con cui siano stati approvati i bilanci, fatture, etc.).

Quando l’affittuario non provveda a saldare le spese condominiali, l’unico responsabile nei confronti del condominio è il locatore. Quindi se l’inquilino non paga, nei confronti del condominio risponde il proprietario, con la conseguenza che l’amministratore di condominio potrà agire nei soli confronti del padrone di casa.

A tal proposito il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 1355/2016, ha affermato che il conduttore (inquilino) non è titolare di alcun diritto reale sull’immobile mentre “legittimato passivamente al pagamento degli oneri e delle spese condominiali è solo il soggetto che sia, almeno in parte, titolare di un diritto reale sullo stesso al momento della proposta ingiunzione”.

Spetterà poi al proprietario di casa rivalersi sull’inquilino chiedendo all’Autorità Giudiziaria competente l’emissione di un decreto ingiuntivo per gli importi non versati oppure intimando all’affittuario lo sfratto per morosità.