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Usucapione della casa in eredità

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 25580/2018) analizza il caso di più soggetti che ricevono un bene immobile in eredità ma solo alcuni di questi utilizzano il bene, si occupano della manutenzione, ne pagano gli oneri senza che i primi reclamino alcunché. Decorsi 20 anni i comproprietari utilizzatori decidono di rivolgersi al Giudice per rivendicare l’intera proprietà della casa in virtù della presunta intervenuta usucapione, volta ad escludere i coeredi inerti.   

Ci si chiede da quando decorre il termine di 20 anni per il compimento dell’usucapione. Esso non inizia a calcolarsi dal giorno in cui i possessori hanno compiuto delle opere sul bene o da quando hanno pagato delle imposte o delle spese di manutenzione. Infatti potrebbe essere che i coeredi utilizzatori anticipino tali spese con l’intenzione di chiedere poi il rimborso agli altri coeredi in un momento successivo.

Secondo la Cassazione “(…) dati i caratteri che deve assumere il godimento del comproprietario al fine di consentire la maturazione dell’usucapione, e stante la possibilità che un godimento esclusivo non assicuri tale risultato, dovendosi accompagnare ad una modalità di fruizione del bene inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus” (cfr. da ultimo Cass. n. 24781/2017), non è censurabile l’affermazione del giudice di appello (…)”. Secondo la Suprema Corte dunque il termine per l’usucapione inizia a decorrere da quando i coeredi utilizzatori pongo in essere atti tali da escludere dal godimento del bene gli altri contitolari. I possessori devono utilizzare il bene in modo tale che nessun altro possa farlo nell’arco dei 20 anni (ad esempio cambiando la serratura, installando un cancello o elevando un muro di cinta), comportandosi come proprietari esclusivi.

Sulla stessa materia il Tribunale di Tivoli (Sentenza n. 797/2010) ha statuito che “Ai fini della prova dell’usucapione del bene in comunione non è sufficiente che il comproprietario erede abbia compiuto atti di gestione, occorrendo per contro la prova che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un’inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri comproprietari ogni atto di godimento, o di gestione”.